Как проверить застройщика в Таиланде: пошагово

В Таиланде нет единого публичного рейтинга застройщиков, и репутация здесь собирается вручную. Хорошая новость в том, что почти все нужные данные открыты: реестр юридических лиц, документы на землю, разрешения. Плохая — что проверять их никто за вас не будет, а отдел продаж ответит на любой вопрос утвердительно.

Шаг 1. Компания, а не бренд

Начните с юридического лица, которое указано в договоре, а не с названия проекта на баннере. В реестре Департамента развития бизнеса (DBD) видны дата регистрации, уставный капитал, состав директоров и финансовая отчётность. Смотрите на возраст компании и на то, совпадает ли она с той, что строила предыдущие объекты.

Под каждый проект часто создают отдельную компанию — это нормальная международная практика, она изолирует риски. Но тогда проверять нужно и материнскую структуру, и людей: одни и те же директора обычно тянутся через все проекты группы.

Шаг 2. Сданные проекты — главный аргумент

Рендер и шоурум показывают намерение, сданный дом — результат. Найдите объекты этого застройщика, которым пять-семь лет, и съездите туда. Смотреть нужно не квартиры, а общее имущество: состояние фасада с теневой стороны, кровлю, лифты, парковку, насосную, бассейн и его оборудование, зелень.

• Поговорите с управляющей компанией: какой размер common fee, хватает ли его, есть ли долг по sinking fund.
• Спросите жильцов о протечках, о том, как застройщик отрабатывал гарантию, и сколько длилось устранение замечаний.
• Сравните обещанные сроки сдачи с фактическими — задержка на квартал нормальна, на два года это система.
• Посмотрите, изменился ли проект относительно рекламных материалов: пропала ли обещанная зона, стала ли парковка меньше.

Шаг 3. Земля и разрешения

• Chanote, он же Nor Sor 4 Jor, — полноценный титул на землю с координатами границ. Копию с актуальной выпиской из земельного департамента застройщик обязан показать; на обороте видны обременения и залоги.
• Ипотека банка на участке — не приговор, проектное финансирование распространено, но в договоре должен быть механизм снятия залога с вашего юнита при передаче.
• Разрешение на строительство от местной администрации: сверьте этажность, площадь застройки и отступы с тем, что рисуют в буклете.
• EIA — государственная экологическая экспертиза. Она обязательна для крупных жилых проектов, а в прибрежной и природоохранной зоне требования жёстче. Её условия определяют высоту, отступы и очистку стоков.

Если продажи открыты, а EIA ещё не получена, это не обязательно обман — так делают многие. Но это прямой риск: сроки сдвинутся, а проект могут заставить изменить. Понимать, на каком этапе согласование, нужно до внесения депозита.

Шаг 4. Деньги: график платежей и escrow

В нормальном договоре off-plan платежи привязаны к этапам строительства, а не к календарю: фундамент, каркас до определённого этажа, кровля, отделка, передача. Подозрительной выглядит схема, где половина суммы вносится при бронировании, а дальше платежи идут по датам независимо от того, что происходит на площадке.

Escrow в Таиланде существует с 2008 года и работает так: деньги покупателя лежат у лицензированного банка-агента и уходят застройщику по мере выполнения этапов. Применение escrow добровольное, поэтому в жилых проектах оно встречается редко — но просить его можно и нужно, и реакция на эту просьбу сама по себе информативна.

Для оформления квартиры в freehold деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Банк выдаёт подтверждение перевода — FET-форму; без неё земельный департамент не зарегистрирует иностранную квоту. Заранее уточните, на чей счёт идёт платёж: счёт компании-застройщика в Таиланде и счёт третьего лица за границей — разные истории.

Шаг 5. Договор

• Штраф за просрочку сдачи и его размер: формулировка «стороны приложат усилия» штрафом не является.
• Условия расторжения и возврата денег, если проект не сдан или изменён существенно.
• Фиксация площади и допустимое отклонение, а также порядок перерасчёта цены при расхождении.
• Спецификация отделки и оборудования отдельным приложением с марками, а не словами «премиальные материалы».
• Гарантийные обязательства: что покрывается, на какой срок и в какие сроки устраняется.
• Право застройщика менять проект и планировку — и границы этого права.

Красные флаги

• Скидка, которая действует только сегодня, и требование внести депозит до показа документов.
• Отказ показать Chanote и разрешение на строительство под предлогом коммерческой тайны.
• Платёж на личный счёт или на счёт компании в третьей стране.
• Гарантия доходности в договоре без обеспечения и без указания, из каких средств она выплачивается.
• Ни одного сданного объекта у команды, при этом проект на несколько сотен юнитов.
• Стройка, на которой в рабочий день никого нет, при этом продажи идут активно.